Время покупателя

Последние несколько лет торговые и бизнес-центры в сибирских городах были самыми строящимися объектами. Рекламные щиты с ценами продажи-аренды и «анонсы» очередного офисного объекта окружали нас повсюду. Однако пришел кризис, всё изменилось: теперь арендаторы сами ставят условия владельцам коммерческих площадей.

Впрочем, еще несколько лет назад в крупных сибирских городах действительно существовала нехватка качественной коммерческой недвижимости: не было больших ТЦ с множеством магазинов известных марок и современных офисных зданий, в которых могли бы разместить свои офисы крупные компании. Именно поэтому в Новосибирске и случился настоящий бум строительства коммерческой недвижимости, причем вместе с торговыми и бизнес-центрами росли и арендные ставки. Спрос породил предложение, и предложение ответило ценой.

— Для сети, которая развивается, входит в регион и намерена упрочить свои позиции, очень важно максимально присутствовать в проходных местах, с большим пешеходным и автомобильным трафиком, — объясняет управляющий филиала Сибирь компании «Евросеть» Алексей Попов. — А конкуренция между ритейлерами была очень выгодна владельцам торговых площадей, которые всё поднимали и поднимали стоимость аренды. Например, в центре Новосибирска арендная плата доходила до семи тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Поэтому аренда для компании — это одна из самых затратных статей. Не секрет, что у фирм есть торговые точки, для которых только одна аренда составляет порядка 40% всех затрат.

Естественно, сейчас аренда некоторых торговых точек превратилась в излишество, которое компания просто не может себе позволить. «Теперь задача ритейлеров — оценить эффективность арендуемых торговых площадей и избавиться от убыточных», — комментирует Алексей Попов.

Татьяна Аржаева, директор компании TS Consulting, отмечает, что в кризисных условиях компании занимаются оптимизацией издержек и поиском денег. Оптимизация — это уменьшение статей расходов, в том числе за счет сокращения персонала, зарплат, затрат на маркетинг, рекламу. «Правда, руководители иногда забывают, что кризис когда-нибудь закончится, и тогда внутренних ресурсов для развития может не хватить, просто потому что некогда было отсечено и необходимое», — предостерегает эксперт. В некоторых компаниях идут процессы не только облегчения структуры, но и ее оздоровления — увольняются друзья, родственники, имеющие низкие показатели эффективности труда. В ряде компаний стали активно использовать бартер.

По словам Алексея Попова, «Евросеть» рассматривает два выхода — или снизить затраты на аренду торговых помещений, или закрыть и перенести магазин в другое, более выгодное для компании место. В некоторых регионах присутствия «Евросети» удалось достигнуть соглашения о снижении стоимости торговых площадей до 30%.

— Конечно, не все собственники коммерческой недвижимости готовы к такому повороту, но рано или поздно им придется пересмотреть свою позицию, если они хотят сохранить свой бизнес и остаться на российском рынке, — отмечает Александр Попов. — Ведь мы все, продавцы и арендодатели, зависим друг от друга. Чтобы выжить, каждому придется чем-то жертвовать. Если нам не удастся убедить своих партнеров смягчить арендные условия, то «Евросеть» в России будет готова отказаться в течение следующего года от 1000 своих магазинов.

Экономическая нестабильность скорректировала ставки на арендном рынке, кризис изменил и облик городов: в окнах небольших магазинов, которые оборудовали в квартирах первых этажей жилых домов, все чаще появляются объявления «Продам» и «Сдам в аренду». Крупные ритейлеры перебираются в большие торговые центры, расположенные в «нахоженных» местах, где большое число пешеходов и автомобильные потоки. Компании-арендаторы, которые еще совсем недавно подумывали расширять офисы, отказываются от первоначальных намерений. Многие занимают выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен на рынке офисной недвижимости. Уже сейчас ряд компаний снижает цены продаж офисных площадей и арендные ставки. Хотя, конечно, это не массовое явление. Выжидание — именно этой тактики сейчас придерживаются игроки на рынке недвижимости.

— Пока снижения арендных ставок повсеместно не наблюдается, однако не исключено, что в ближайшее время они могут снизиться на три-пять процентов, — говорит директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева. — Больше всего, конечно, кризис сказался на строящихся объектах — их сдача откладывается на неопределенный срок. Хотя в этом есть и своя польза: у девелоперов будет время обдумать эти проекты, подойти к ним более взвешенно с учетом корректив, которые уже внес кризис. Ведь рынок уже не будет «есть» всё подряд. Кроме того, кризис может оздоровить ситуацию на перегретом за последние годы рынке недвижимости, когда цены и условия диктовали владельцы помещений.

В целом эксперты прогнозируют, что экономический кризис должен привести к понижению цен, но, одновременно, и к снижению зарплат. Цена арендной платы при этом понизится, но на стоимость товаров это влияния вряд ли окажет: для большинства компаний в структуре бизнес-затрат арендная плата занимает далеко не первое место.

Екатерина Берг, специально для Sibnet.ru