Решение проблемы энергоэффективности способно серьезно изменить конъюнктуру на рынке недвижимости.
Без преувеличения можно сказать, что новый закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" открыл новую веху в истории отечественного строительства. Реакция профессионального сообщества и местных властей оказалась в этом плане весьма красноречивой. Только в одном Новосибирске за последние пару месяцев прошло рекордное количество конференций и круглых столов, посвященных проблеме. Нечто подобное происходит во многих городах страны, даже в Сочи. Как и следовало ожидать, тему энергоэффективности уже изрядно заболтали, хотя многие вопросы, которые здесь неизбежно возникают, все еще остаются без ответа. Впрочем, ориентиры заданы весьма отчетливо, и в скором времени перемены затронут всех. Другой вопрос — насколько гладко пойдет сам процесс. Есть опасения, что получится "как всегда".
Дело народное
К сожалению, большинство из нас все еще придерживаются мнения, будто проблема повышения энергоэффективности является чисто технической, а потому касается только строителей, технологов и проектировщиков. В общем, всех тех, кто непосредственно связан со стройкой. Для остальных участников рынка, вроде бы, головной боли тут быть не должно. Именно поэтому данную проблему так горячо обсуждают как раз технические специалисты, поскольку требования к сбережению тепла ужесточаются еще больше, а потому накладывают на них достаточно высокую ответственность за конечный продукт.
Но только ли строители и прочие технари должны теперь ломать голову над своими творениями? Как нетрудно догадаться, ситуация может серьезно усложниться для риелторов и управляющих компаний. Задуматься есть о чем. Как пояснила директор СРО НП "Сибирский межрегиональный центр регулирования деятельности в сфере ЖКХ" Светлана Суворова, в свете нового закона органы государственного надзора будут устанавливать класс энергоэффективности для строящихся и уже построенных зданий. В этой связи застройщики будут обязаны размещать на фасадах вводимых в эксплуатацию многоквартирных домов соответствующие указатели. В свою очередь собственники помещений в таких домах должны обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности, а при изменении этого класса обеспечивать замену указателя.
Есть еще один принципиальный момент. В соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 28 мая 2010 года № 262 "О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений", устанавливается "нормальный", базовый уровень энергоэффективности (соответствующий классу С), который, однако, будет постоянно меняться в сторону ужесточения — вплоть до 2020 года. Например, здание, которое по нормам 2011 года будет иметь высокий класс энергетической эффективности (класс В), в 2016 году понизит этот показатель ввиду изменения базового норматива. Иными словами, те дома, что по нынешним меркам считаются вполне приемлемыми с точки зрения сбережения тепла, через несколько лет таковыми считаться не будут, поскольку государство взяло курс на постоянное снижение расходов на отопление домов.
Нетрудно догадаться, как такие требования отразятся на рынке недвижимости. Популярная ныне вторичка (в ее нынешнем виде) в перспективе рискует вконец обесцениться в глазах конечного потребителя. Подавляющее большинство домов, построенных в прошлом веке, с точки зрения энергоэффективности совершенно не отвечает новым требованиям и нуждается в серьезной реконструкции (а стало быть, и в дополнительных затратах). Это очень серьезная проблема, в том числе и для местных властей. Так, согласно официальным данным, в Новосибирске около 80% домов относятся к серийной застройке 1960–1970-х. Хрущевки, составляющие до 40% жилого фонда города, давно уже стали проблемой, поскольку срок их службы, рассчитанный на 50 лет, закончился.
Таким образом, некорректно увязывать стоимость жилья исключительно с его местоположением, хотя именно этот фактор является ведущим в сегодняшней практике. Технические параметры дома, по мнению специалистов, должны ставиться во главу угла при его оценке как объекта недвижимости. Взятый правительством курс на сбережение тепла имеет еще одну сторону, не совсем приятную для конечного потребителя: тарифы на отопление, судя по всему, будут расти, и значительно. Следовательно, затраты на эксплуатацию дома станут реальным финансовым бременем для жильцов. На таком фоне проблема энергетической эффективности уже не будет казаться пустым звуком. С ней начнут считаться, в нее будут вникать, в том числе и простые люди.
Интересно, что на Западе энергоэффективность волнует не только жильцов, но также и представителей кредитных организаций. Данное обстоятельство на одной из конференций доходчиво объяснил региональный директор программы RUSEFF Марк Лутц. Как выяснилось, европейским банкирам далеко не безразлично, сколько граждане платят за коммунальные услуги. "Мы заинтересованы в том, — говорит Марк Лутц, — чтобы заемщики могли нормально обслуживать кредиты, а для этого их не должны сильно обременять затраты на отопление". Как видим, очень простая деловая логика.
К сожалению, в нашей стране далеко не все участники рынка находятся на таком уровне понимания проблемы. Не только банкиры, но даже аналитики рынка недвижимости игнорируют техническую сторону вопроса, несмотря на ее жизненную необходимость. Как признался руководитель фасадного направления ООО "Термолэнд" Игорь Юдин, его удивляет, что наши риелторы и банки до сих пор не хотят понять, что проблема энергоэффективности имеет к ним прямое отношение. Пока еще новосибирский потребитель не ставит перед продавцами жилья технических вопросов, зато в Москве и Санкт-Петербурге покупатели квартир такими вопросами начинают интересоваться, и очень активно. Так, там запросто могут спросить: "Утеплитель какой фирмы использовался при строительстве дома?". Причем если в названии фигурируют известные бренды, то стоимость объекта вполне может оказаться выше на 10%. Скоро то же будет и в сибирских городах. Готовы ли наши риелторы к такому уровню общения с клиентами, пока не ясно. Скорее всего, нет (учитывая отсутствие у них интереса к технической стороне вопроса), но ситуация складывается таким образом, что повышать квалификацию придется.
Хотели как лучше…
Впрочем, квалификацию придется повышать и тем, кто непосредственно, по долгу службы отвечает за реализацию государственных требований. Практика показывает, что половинчатые и малограмотные решения в этом вопросе могут только усугубить ситуацию. Если на местах начнут повышать энергоэффективность ради отчетности, путем кампанейщины, то такие подходы вскорости выйдут боком тем же самым чиновникам. Похоже, на федеральном уровне это прекрасно понимают и, надо полагать, опасаются дурного исполнения на местах. Примечательно, что член Координационного совета "Единой России" Александр Гончаров, курирующий вопросы энергосбережения, не особо лестно отозвался о том, как к этой проблеме подходят в Новосибирской области. В частности, с изрядной долей скептицизма была оценена программа "Школьное окно", которой в последнее время так гордятся руководители региона. Если резюмировать то, что было высказано московским гостем 16 ноября на конференции "Энергоэффективность как главный фактор выбора жилья", картинка складывается такая: чиновники делают вид, будто борются за повышение энергоэффективности, а на самом деле просто отчитываются об освоении средств, выделенных на решение локальной задачи. Например, в администрации выбивают деньги на закупку пластиковых окон, и все это преподносится так, будто речь идет о решении важной проблемы. На самом же деле это всего лишь повод оправдать указанные расходы. Местные чиновники, конечно, парируют такие упреки простым и до боли знакомым аргументом: мол, делаем то, на что у нас хватает денег.
Но проблемы решаются только в комплексе. Гордиться переустановкой окон в зданиях школ слишком легкомысленно хотя бы потому, что такая реконструкция тянет за собой целый ворох проблем. Например, система вентиляции по советским проектам совсем не рассчитана на установку герметичных стеклопакетов. Следовательно, следом нужно выделять средства на совершенствование вентиляции, причем с учетом все той же энергоэффективности. Точно так же бессмысленно требовать повсеместной установки счетчиков тепла, не решая параллельно вопроса терморегуляции. И в таких условиях ссылки на недостаток денег для грамотного решения проблемы равнозначны провалу государственной задачи. А учитывая, что денег на местах никогда не будет достаточно, чиновники всегда найдут убедительную отмазку в случае плохого исполнения.
Короче, серьезное дело опять заходит в тупик из-за некачественного управления процессом. Как выйти из ситуации — вопрос отдельный, и лучше всего на него ответят эксперты. При реконструкции советского наследия, похоже, проблем не избежать. Гораздо важнее сейчас — не наделать глупостей с новостройками, ситуация с которыми печальна. И не заметить ее нельзя.
Бомба замедленного действия
Так в своем узком кругу строители называют навесные фасады многоэтажных домов. В каком-то смысле это есть отечественное ноу-хау, поскольку на Западе такие фасадные решения применяются только в малоэтажном строительстве. Цеплять керамогранитные плиты на стены двадцатиэтажного дома додумались, похоже, только у нас. Почему? Все просто: ровненькая и красивая отделка, не требующая для монтажа золотых рук, скрывает от наших глаз не очень красивую правду, о которой не любят говорить застройщики и мало что знают риелторы. Специалисты, конечно, вопрос поднимают, но пока еще не настолько громко, чтобы их слышало общество.
Еще лет 10–15 назад стены домов модно было отделывать облицовочным кирпичом. Однако с тех пор как повысились требования к тепловой защите зданий, строителям пришлось применять эффективные утеплители. И здесь вентилируемые фасады пришлись прямо к месту: красиво, быстро и экономично. В теории все вроде бы нормально: зазор между фасадной плитой и утеплителем способствует испарению лишней влаги, что должно предохранять конструкцию от преждевременных разрушений. Однако даже теоретически сами проектировщики подобных систем определяют сроки функционирования утеплителя в 15 лет, не больше. А если взять нашу неприглядную практику, то количество издержек может затмить воображение: некачественные монтаж, утеплитель, дюбели, ошибки в расчетах. В государстве, где отсутствуют необходимые технологические регламенты и государственное инспектирование объектов на стадиях строительства, можно получить на выходе вещи, способные повергнуть в ужас потомков.
По поводу навесных фасадов доцент кафедры строительных материалов и специальных технологий НГАСУ (Сибстрин) Ольга Игнатова привела меткое высказывание одного специалиста: "Идешь мимо дома с навесным фасадом — перейди на другую сторону!". Если монтаж такой конструкции выполнен с нарушениями, то возникает большая вероятность того, что однажды фасадная плита на верхних этажах сорвется с анкера и рухнет вниз. Учитывая, что такие дома в больших количествах строят вдоль оживленных улиц, последствия несложно предсказать уже сейчас. Даже при грамотном монтаже нет никаких гарантий защиты от трагических случаев, а при безграмотном исполнении (что на наших стройках можно наблюдать сплошь и рядом) вероятность печальных прецедентов становится стопроцентной.
Что касается надежности теплоизоляции в таких системах, то здесь уже возникает отдельная проблема. Как рассказал исполнительный директор НП "АВОК Сибирь" Алексей Мухин, специалистами этой ассоциации было выявлено немало случаев неудовлетворительного состояния эффективных утеплителей в подобных конструкциях. Известных на сей счет фактов вполне достаточно для того, чтобы поставить вопрос на государственном уровне. Бессмысленно определять масштабные цели, имея такой шлейф негативного опыта, способного вызвать панику на рынке новостроек. Как будет исправлена ситуация с вентилируемыми фасадами, не могут предсказать даже специалисты. Поэтому уже сейчас важно не множить ошибки. Иными словами, необходимо использовать другие решения, более грамотные и обоснованные, законодательно утвердив их применение в строительстве. Пожалуй, это именно тот аспект программы повышения энергоэффективности, требующий дополнительного внимания и обсуждения.
Олег Носков
Материал предоставлен редакцией журнала "Эксперт-Сибирь"
Дата: 09.12.2010, 9:41
Схожие новости по теме:
Фото с сайта megadoski.ru