На исходе десятилетия в жилищном строительстве сибирских регионов наметились кардинальные структурные изменения. Эпоха спекулятивных инвестиций навсегда уходит в прошлое.
Рынок жилья никогда не будет таким, каким был прежде — этими словами можно подвести итог прошедшего десятилетия. Да, определенные иллюзии и надежды сохраняются, остаются и старые подходы, но объективная тенденция складывается таким образом, что добиваться хороших результатов в жилищном строительстве привычными инструментами будет в следующем десятилетии невозможно. Регионы, где эту истину осознают лучше всего, достаточно активно перестраиваются на новый лад. Других подгоняет необходимость, и выводы там делаются задним числом (к сожалению).
Строительная синусоида
Напомним два известных, но часто упускаемых из виду факта. Первое: 2000–2001 годы были в истории нашей страны (и сибирских регионов в частности) самым дном падения объемов жилищного строительства. Это есть некая точка минимума, после которой отрасль начала выходить из крутого пике, сделав стремительный рывок аккурат перед кризисом. И второй факт: даже этот стремительный рост едва дотягивает до показателей последних советских лет.
Конечно, сейчас принято связывать снижение темпов с разразившимся кризисом. В то же время надо учитывать, что кризис в каком-то смысле сыграл положительную роль, поскольку начал подталкивать как чиновников, так и застройщиков к выстраиванию грамотных стратегий. Как показал опыт минувшего десятилетия, в строительном секторе долгое время действовали полумерами, стихийно реагируя на изменение конъюнктуры и питаясь напрасными надеждами, принципиально ничего не меняя.
Дома на песке
Главная неприятность для региональных руководителей — очередное пике строительной отрасли. Особенно это касается Новосибирской области, которая, что называется, успела утереть нос соседям, и теперь отскок назад сильно ударит по ее имиджу. Сегодня местные власти рассчитывают чуть-чуть улучшить показатели 2010 года, прогнозируя 1 миллион 284 тысячи квадратных метров нового жилья. Пока неясно, оправдается ли такой прогноз, однако не лишним будет отметить, что три года назад (то есть до кризиса) строительный департамент администрации Новосибирской области уверенно прогнозировал на нынешний год 1 миллион 500 тысяч квадратов. Прогноз, как видим, не сбылся. С какого потолка он был взят, вопрос отдельный. Любовь к растущим показателям наши чиновники получили еще с советских времен. Но, как выяснилось, оперирование подобными прогрессиями может обнаружить и неожиданную сторону.
Вообще-то, сама по себе борьба за показатели ввода квадратных метров в условиях рыночной экономики есть управленческий нонсенс. Но это только в том случае, если принимать цифры и прогнозы как отражение некой реальной экономической стратегии. Оглядываясь назад, начинаешь отчетливо понимать, что демонстрации показателей и официальных прогнозов использовались региональным руководством в качестве одного очень действенного инструмента по привлечению частных инвестиций в строительный сектор. Здесь выстраивалась простая логическая цепочка: прогнозируемые объемы строительства задавали планку для предприятий стройиндустрии, что в свою очередь давало некую гарантию спроса на ту или иную продукцию. Последнее обстоятельство, естественно, заинтересовывало потенциальных инвесторов, которым на официальном уровне доходчиво объясняли выгодность вложений в соответствующие производства.
По такой схеме, например, действовала до кризиса администрация Новосибирской области, сумев направить немалые финансовые ресурсы в новые предприятия по производству стройматериалов. Кроме того, параллельно в официальных прогнозах значились и такие показатели, как рост цен на жилую недвижимость. Так, по прогнозам трехлетней давности того же строительного департамента, в настоящий момент средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке области должна была составить 59 тысяч рублей. В реальности — это почти 40 тысяч (по данным на III квартал 2010 года).
Разумеется, с экономической точки зрения прогнозировать стремительный рост цен со стремительным же наращиванием объемов жилья есть еще одна нелепость. Но нам представляется, что настоящее прогнозирование к такому набору цифр не имеет ни малейшего отношения. Скорее всего, как мы и предположили выше, подобные псевдопрогнозы являются разновидностью административного маркетинга, когда чиновники, оказывая содействие аффилированным с властью компаниям, стимулировали спрос такими методами. Похоже, именно с полного одобрения местных и региональных администраций в течение нескольких предкризисных лет разные аналитики на все лады уверяли общественность в том, что цены на недвижимость якобы "никогда не падают". Официальные "прогнозы" дополнительно подкрепляли этот тезис.
Таким образом, бурное оживление жилищного строительства в преддверии кризиса было лишь локальным успехом, связанным с притоком в строительный сектор спекулятивного капитала. Как видим — не без прямого участия властей, поступавших исключительно по ситуации, но обставлявших такие действия некими мнимыми стратегиями. В реальности никаких серьезных стратегий не было. То есть никакие планы по строительству одного квадратного метра на человека в год, озвученные правительством РФ еще три года назад, реально никогда не просчитывались. Хотя нельзя исключать того, что на местах чиновники на самом деле искренне поверили в непрерывный рост всех показателей, в том числе и в необратимый рост цен на жилье.
Естественно, снова повторить тот же успех уже не удастся. Как мы понимаем, невозможно одновременно привлекать частного инвестора перспективой роста цен и стимулировать спрос за счет государственной казны, нисколько при этом не содействуя снижению себестоимости строительства (что в условиях непрерывного ценового роста становится вообще неактуальным). Поэтому там, где власти сделали ставку на чисто финансовые, спекулятивные механизмы, просто примитивно довели отрасль до банального перепроизводства, сделав ее заложницей своего успеха. В то же время в некоторых регионах еще до кризиса наметился другой путь, за которым, безусловно, будущее. Речь идет о комплексном малоэтажном строительстве с участием государственных инвестиций, рассчитанном на создание жилой среды по меркам развитых стран (а не по старым советским лекалам, где за квадратными метрами исчезает сам человек).
Шаги к жилью для людей
Известный на всю страну проект города-спутника в Кемеровской области Лесная Поляна, стартовавший в 2007 году, знаменателен тем, что стал, по сути, первым за Уралом за весь постсоветский период серьезным прецедентом возвращения государства к проблемам комплексного освоения территорий. Кроме того, данный проект имеет еще две принципиально важных составляющих. Во-первых, он разрабатывался по образцу современных западных малоэтажных поселений, с привлечением канадских проектировщиков. И в этом смысле его можно назвать инновационным. Во-вторых, под него были выделены серьезные государственные инвестиции в объеме свыше 6 миллиардов рублей. И хотя в плане самой реализации есть определенные технические сложности, Лесная Поляна может служить наглядной моделью взаимодействия бизнеса и власти при осуществлении проектов современной комплексной застройки. Неслучайно вице-губернатор Кузбасса по экономическому развитию Дмитрий Исламов, презентуя проект города-спутника премьеру Владимиру Путину на окружной конференции партии "Единая Россия", полушутя-полусерьезно приглашал его посетить Лесную Поляну не только со всей семьей, но даже с собаками (на что Путин отшутился: "Даже о собаках не забыли!").
В настоящее время в ряде сибирских регионов реализуются проекты подобного рода, хотя и не столь масштабные. Например, в Томской области приступили к застройке малоэтажного микрорайона "Аникино" на площади около 80 гектаров. Аналогичный проект "Новалэнд" существует в Красноярском крае (территория — 100 гектаров). В Омской области приступили к реализации проекта малоэтажного микрорайона "Деревня Черноморка" на площади 135 гектаров. Еще один проект предусматривает освоение территории в 451,7 гектара на территории Омского муниципального района. Современные малоэтажные поселки начинают бурно строиться в Республике Алтай. Например, микрорайон "Алгаир-2" на площади 57,9 гектара. В Алтайском крае реализуется проект микрорайона "Чистые пруды" на площади 224 гектара. Довольно внушительная стройка планируется в Искитимском районе Новосибирской области. На участке 228 гектаров предполагается возвести малоэтажный поселок экономкласса на 5–6 тысяч жителей.
Интерес к малоэтажному строительству, безусловно, будет расти. Не в последнюю очередь это связано с тем, что в течение двух последних лет регионы получили возможность использовать под такие проекты бюджетные деньги, выделяемые по линии федеральных целевых программ. Современные технологии позволяют достаточно быстро застраивать большие массивы, а спрос на комфортное малоэтажное жилье в сегменте экономкласса достаточно высок. Понимая актуальность данного направления, во многих регионах СФО начинают утверждать упрощенный порядок предоставления земельных участков под малоэтажное строительство. Так, в республиках Алтай, Бурятия, Хакасия, в Алтайском и Красноярском краях, а также в Иркутской области приняты региональные законодательные акты, позволяющие гражданам приобретать участки без проведения торгов. Принятые законы определяют категории граждан, которые имеют право на однократное бесплатное получение в собственность земельных участков под жилищное строительство.
И наконец, стоит отметить еще один знаменательный момент. Региональные чиновники в последние годы стали все чаще поговаривать о строительстве арендного жилья, что, разумеется, также предполагает апелляцию к опыту развитых стран. Тема доходных домов, кстати, не нова. Еще пять-шесть лет назад ее проговаривали депутаты Новосибирского областного Совета и даже предлагали некоторые расчеты. Летом 2008 года об арендном жилье положительно высказался бывший тогда губернатором Новосибирской области Виктор Толоконский. Причем тема эта в региональном правительстве с повестки не снимается. Как будет реализован данный замысел, покажет будущее. Понятно, что придется серьезно поработать с региональным законодательством, чем пока Новосибирская область не блещет.
В целом, подытоживая сказанное, необходимо отметить самый важный момент: именно рынок вынуждает и чиновников, и застройщиков отказаться от "особого пути", чтобы начать учиться на передовом опыте тех стран, где жилищная проблема давно уже успешно решена. Первые шаги как будто сделаны. И лучше уж поздно, чем никогда.
Олег Носков
Материал представлен редакцией журнала "Эксперт-Сибирь"
Дата: 23.12.2010, 10:42
Схожие новости по теме:
Фото Павла Комарова, Sibnet.ru