У постели выздоравливающего

ПОЛИТИКА И ОБЩЕСТВО

Минобороны рассекретит детали катастрофы Ил-20 в Сирии

ЭКОНОМИКА

Рубль после нефтяного скачка внезапно взлетел

Полноформатные статьи / У постели выздоравливающего

Кадр из фильма "Доктор Хаус"

У постели выздоравливающего

Помимо основной докризисной функции повышения доступности жилья, от ипотеки сегодня ожидают в первую очередь стимулирования спроса на новостройки. Но пока это не очень-то получается.

По данным официальной статистики, рынок ипотеки постепенно оживает. Глубокое "проседание" 2009 года (по данным Центробанка, в прошлом году по сравнению с 2008−м количество ипотечных кредитов сократилось в 2,7 раза — до 130 тысяч, а объем — в 4,3 раза, до 152,5 миллиарда рублей) сменилось легким оживлением.

Больной скорее жив

Как отмечается в обзоре Statbanker.ru, за первые два месяца этого года в России было выдано 21,8 тысяч ипотечных кредитов на сумму 25 миллиардов рублей. Средневзвешенный срок кредитования по рублевым ипотечным кредитам составляет 14 лет, а средневзвешенная ставка — 14% годовых. При этом наибольшая активность в ипотечном кредитовании была отмечена в Тюменской области (1 352 кредитов), Татарстане (984), Москве (938), Челябинской (861) и Новосибирской (774) областях. Меньше всего ипотечных кредитов в январе–феврале было выдано в Чукотском АО (5), Ингушетии (6), Карачаево-Черкесии (7), Дагестане (17) и Тыве (20).

Очевидно, что лидируют в этом списке регионы с наиболее высокой и стабильной средней зарплатой (Москва, Тюмень), относительно невысокой процентной ставкой (в Татарстане, по данным Statbanker.ru, средневзвешенная ставка в январе–феврале 2010 года составила 12,3%, тогда как в Тыве —15,7%, в Республике Алтай — 20%). Кроме того, не последнюю роль в оживлении рынка играют продуманные и масштабные программы льготного кредитования. Например, в Новосибирске, для того чтобы поддержать строительную отрасль, в прошлом году сняли все ограничения по имущественному цензу и статусу получателей бюджетной субсидии по ипотеке, оставив только одно условие: жилье должно покупаться на первичном рынке. Как отмечает Елена Бородина, директор управления кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России, такой подход дал заметный эффект: в Новосибирской области до 10% ипотечных кредитов на покупку жилья на первичном рынке финансируются по льготной программе. В Томской области и на Кузбассе, которые сохранили поддержку только для определенных категорий населения, "объемы гораздо скромнее".

Улучшение условий по ипотечным кредитам — снижение ставок, размера первоначального взноса, смягчение требований к заемщикам, расширение линеек ипотечных продуктов, направленных на разные категории потребителей — отмечают все опрошенные участники рынка. Интерес к ипотеке подогревается и стабилизацией цен на жилье на достаточно приемлемом для граждан уровне. "Даже несмотря на то что процентные ставки еще не достигли докризисного уровня, приобретение жилья в кредит все равно можно считать более выгодным, чем двумя годами ранее, благодаря упавшим ценам на квадратные метры, — констатирует Сергей Васильев, начальник управления по работе с частными клиентами Банка Сосьете Женераль Восток в Новосибирске. — Все это приводит к тому, что количество заявок на ипотечные кредиты увеличивается от месяца к месяцу вслед за возобновлением спроса на рынке жилья".

Больше всего повезло жителям тех регионов, где активно работают структуры и банки–партнеры Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое позволяет получить доступ к государственной программе рефинансирования ипотечных кредитов и значительно снизить риски кредиторов, а значит — смягчить условия для заемщиков. "По ряду параметров тех условий, что предлагаются сегодня, на ипотечном рынке не было даже в докризисное время", — говорит Инесса Кондрашова, начальник Сектора ипотечного кредитования Новосибирского Муниципального банка, работающего по программе АИЖК. — В результате мы наблюдаем полное восстановление спроса на этот вид кредитования, который если не превышает, то соответствует докризисному уровню. Только за март 2010 года банк выдал ипотечных кредитов более чем на 30 миллионов рублей".

Как выразился Дмитрий Холявченко, заместитель директора по развитию агентства недвижимости "Огни Новосибирска", "ипотека снова стала существенным фактором. Все, что связано с развитием рынка недвижимости, будет связано с ипотекой".

Пока дееспособность ограничена

Но есть одно "но": почти все, что сказано хорошего об ипотеке, относится в основном к кредитам, используемым для покупки готового жилья. До 80% ипотечных кредитов поступают на вторичный рынок, тогда как государство ожидает от ипотеки выполнения, помимо социальной функции, еще и экономической задачи — стимулирования спроса на новое жилье и за счет этого — реанимации строительной отрасли. Специально для этих целей была разработана государственная программа рефинансирования через Внешэкономбанк (ВЭБ) ипотечных кредитов на новое жилье объемом в 250 миллиардов рублей.

"Если в начале 2008 года на покупку нового жилья использовались 30–40% получаемых в банке ипотечных кредитов, то сейчас — не более 20%, и значительная часть из них — по "губернаторской программе", — признает Елена Бородина. То есть одну из своих задач — повышение спроса на новостройки — ипотека пока выполняет плохо.

Месяц назад Михаил Задорнов, глава ВТБ24, публично заявил, что программа ВЭБ не будет пользоваться большим спросом у банков, что в их портфелях "доля заявок на ипотеку под строящееся жилье составляет не более 10% — граждане до сих пор боятся вкладывать в новостройки". Однако опрос "Эксперта-Сибирь" показывает, что повышенную осторожность на рынке новостроек проявляют не столько граждане, сколько сами банкиры.

"Ипотечные кредиты на строящееся жилье — сегодня скорее исключение из правил, — констатирует Дмитрий Холявченко. — Не признавая это открыто, банки не рискуют связываться с новостройками, выдвигая заградительные требования, которые отпугивают потенциальных заемщиков". "Первичный рынок пока не очень интересен банкам в силу высоких рисков, связанных с возможным незавершением строительства, — признает Сергей Васильев. — Рисковая составляющая сегодня является основной причиной более высоких, чем до кризиса, процентных ставок". "В прошлом году для ипотечных кредитов на новое жилье мы ввели требование дополнительного залога, и это сильно сказалось на спросе на данный продукт", — говорит Елена Бородина.

Врачебные рекомендации

Что же нужно сделать, чтобы ипотечные кредиты пошли на первичный рынок? Прежде всего, считают некоторые эксперты, нельзя идти на поводу у перестраховщиков. "Банкам сейчас сложно работать с первичным жильем, так как надо очень серьезно анализировать риски, но если направить средства ВЭБа и на вторичное жилье, то это может привести к тому, что стройки так и останутся замороженными, зато цены на вторичное жилье пойдут вверх",— считает Валерий Серегин, председатель правления банка "ГПБ-Ипотека".

"Поскольку основной проблемой при покупке недвижимости на первичном рынке является неуверенность в сдаче объекта в установленные сроки, одним из важнейших факторов становится поддержка самого застройщика, которую могут осуществлять государственные структуры через банки, например за счет предоставления гарантий", — полагает Сергей Васильев.

Банки уже потихоньку учатся работать на высокорискованном строительном рынке. Один за другим они объявляют о реализации партнерских программ с доверенными застройщиками (из числа собственных клиентов), значительно смягчая условия кредитования на покупку у них жилья. Например, банк может отказаться от дополнительного залога, немного снизить процент по таким кредитам.

"С точки зрения банка необходимости в дополнительных мерах, направленных на активизацию покупки жилья, в настоящее время нет, — признается Инесса Кондрашова. — Спрос на ипотечные кредиты со стороны горожан достиг уровня, адекватного возможностям банков, и продолжает расти". Но если рассматривать ипотеку как инструмент решения социальных задач доступности жилья и стимулирования строительной отрасли, без государственной поддержки все же не обойтись".

"Спрос на жилье активизируется, если изменится соотношение доходов граждан и стоимости квартир — это увеличит число платежеспособных покупателей, — утверждает Федор Жидков, начальник кредитного отдела – заместитель управляющего Новосибирским филиалом Ланта-Банка. — Также необходимы стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которых пока нет". Снижения стоимости 1 квадратного метра жилья можно добиться за счет стимулирования объемов строительства, что повлечет за собой увеличение объема предложения, считает эксперт. При этом, по его мнению, следует учитывать заинтересованность строительных и финансовых организаций, "предусмотрев хотя бы какие-то гарантии сбыта построенной недвижимости". В части же стимулирования спроса он называет такие меры, как снижение стоимости ипотечных кредитов за счет субсидий и других мер, предложение поддержки гражданам при возникновении финансовых затруднений, приобретение государством жилья для детей-сирот, участников ВОВ и бюджетников.

Эльмира Веселова

Материал предоставлен редакцией журнала "Эксперт-Сибирь"

Дата: 21.04.2010, 9:48

Схожие новости по теме: