Вынужденный простой

Из-за отсутствия внятной политики в области домостроения современные строительные компании вынуждены откладывать запуск социально ориентированных проектов.

Прошедший 16 июня при участии журнала "Эксперт-Сибирь" круглый стол "Реализация нацпроекта "Доступное жилье" в современных экономических условиях" невольно воскресил атмосферу двадцатилетней давности, когда на исходе сумбурно проходящей перестройки в общественном сознании сформировалась непростая дилемма: менять власть или надеяться на чудо. И хотя в нынешнем случае революционных призывов не прозвучало, выводы напрашивались соответствующие. Как единодушно высказались участники круглого стола, освоение новых технологий — вопрос второстепенный. Главная проблема — наличие искусственных препятствий для строительства доступного жилья, создаваемых самой властью. Несмотря на постоянные благие пожелания первых лиц, на местах кардинальных перемен пока не наблюдается. И в этом плане Новосибирск и Новосибирская область показывают себя не с самой лучшей стороны.

Земля не для народа

300 тысяч рублей в год за десять "соток" — такую цену на аренду земли утвердила администрация Новосибирской области для жителей одного из районов Новосибирска. Эту информацию огласил депутат новосибирского городского Совета Александр Люлько. По его словам, изначально участки предназначались для льготников, но в силу наших местных особенностей на вполне законных основаниях стали использоваться для пополнения городской казны (по официальной версии). В пригородной черте рыночные цены за участки той же площади варьируются от 700 тысяч рублей до миллиона и выше. Иначе говоря, затраты на приобретение участка вполне сопоставимы с расходами на строительство самого дома. Не в лучшей ситуации и крупные застройщики, вынужденные приобретать участки далеко не на выгодных условиях.

Понятно, что сложная ситуация с землей ставит под сомнение саму возможность реализации нацпроекта "Доступное жилье — гражданам России". В то же время у местных и региональных чиновников всегда найдется пара весомых аргументов в пользу проводимой на местах политики, тормозящей продвижение социально значимых проектов. С одной стороны, федеральные программы недостаточно подкреплены финансово, с другой — по духу своему они вступают в противоречие с действующими законами, не имеют собственной юридической базы. Например, муниципальные руководители могут сослаться не только на реальную нехватку денежных средств, но и на неразбериху российского законодательства. Как сказал по этому поводу глава администрации наукограда Кольцово Николай Красников, на местах совершенно невыгодно строить недорогое социальное жилье, на которое по закону могут претендовать льготники буквально со всей страны. Что касается финансирования подобных проектов, то в условиях денежного дефицита на местных руководителей возлагается обязанность пополнять бюджеты главным образом за счет… продажи находящихся в их ведении земельных ресурсов. В итоге требование федерального центра искать собственные источники финансирования вполне оправдывают практику, когда на земельные участки местные власти выставляют заоблачные цены.

Как прокомментировал ситуацию один из сотрудников департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Дмитрий Маяцкий, "мы не имеем права выделять участки для застройки бесплатно, поскольку в соответствии с федеральным законом вынуждены продавать их с аукциона". Правда, тут же добавил, что из-за нежелания застройщиков покупать землю так дорого, цена на участки в нынешнем году заметно снизилась.

Получается замкнутый круг: для строительства доступного жилья местную казну необходимо пополнять продажей земельного ресурса, что, в свою очередь, делает это жилье недоступным. Впрочем, как отметили некоторые участники круглого стола, у региональных и муниципальных чиновников достаточно возможностей для того, чтобы этот круг разорвать. Было бы реальное желание сделать что-либо для своих граждан. В частности, директор центра "Сибирское поселение" Ольга Макарова обратила внимание на то, что в Белгородской области социальные проблемы подобного рода решаются достаточно успешно. Кстати, на этот факт обратил внимание и заместитель генерального директора компании ООО "Экопан-Новосибирск" Дмитрий Мокрицкий, продемонстрировав на слайдах целую улицу современных таунхаусов, возведенных в Белгороде по технологии "Экопан". По его словам, данная технология находит спрос в основном за пределами Новосибирской области, например, в Кемерове, где местные руководители намного внимательнее относятся к строительным инновациям, чем их новосибирские коллеги. Интересно, что свою продукцию эта компания поставляет даже в Хабаровск, однако в собственном городе поддержки со стороны властей пока не находит.

В этой связи в который раз упомянули опыт современного Казахстана, где принятая в 2008 году программа строительства доступного жилья допускает бесплатную передачу земельных участков в собственность граждан, подпадающих под эту программу. У нас такой вариант еще только обсуждается, в том числе депутатами местных законодательных собраний. Между тем время идет, а строительство входит в состояние стагнации. По словам председателя совета директоров новосибирской компании ЗАО "ГрандСтройИндустрия" Сергея Терехова, опирающегося на реальный опыт строительства домов в республике Казахстан: "Только за летний период наша компания может построить более 200 современных малоэтажных домов". Но похоже, что летний строительный сезон в этом году окажется под угрозой срыва.

Поля бескрайние…

Тяжелая ситуация с землей вызывает искреннее недоумение. Земельные ресурсы в Сибири огромны, на что в свое время обратил внимание полномочный представитель Президента по Сибирскому федеральному округу Анатолий Квашнин. Например, вокруг Новосибирска вдоль крупных магистралей достаточно много пустующих территорий, давно уже соблазняющих новых застройщиков перспективами их цивилизованного освоения. Александр Люлько по этому поводу заметил: "Уверяю вас: ни в Канаде, ни в США вы нигде не увидите, чтобы вдоль крупных транспортных артерий простирались пустующие, неосвоенные земли".

Надо сказать, два–три года назад — в самый разгар строительного бума — отдельные ушлые девелоперы активно скупали в таких местах земельные паи, надеясь со временем превратить пустыри в современные коттеджные поселки. Практически ничего не получилось, в основном из-за бюрократических проволочек, мешающих оперативному переводу земельных участков из категории сельхозназначения в категорию поселений. Пока тянулся этот процесс, грянул кризис, и сегодня подобные девелоперские проекты вообще находятся под вопросом, поскольку при учете всей суммы частных затрат ни о какой доступности жилья в данном случае не может быть и речи. Некоторые компании решили сделать обходной маневр и стали позиционировать такие проекты как "современные дачные поселки", учитывая то обстоятельство, что дачи по нашим законам к жилью вообще не относятся. Но название в данном случае сути дела не меняет — без государственной поддержки отстроенные в таких местах коттеджи будут основной массе населения явно не по карману. Во всяком случае, при таких обременительных стартовых условиях массового домостроения, о котором вещают первые лица страны, не получится в принципе. В этом плане весьма показательна судьба аналогичной инициативы, проявленной не так давно некоммерческим партнерством "Вместе". Благая идея пока еще не дала ощутимых плодов. Выстроить в голом поле современное поселение исключительно за личный счет — задача, выполнимая только для весьма и весьма состоятельных граждан, которые в большинстве своем уже давно решили свои жилищные проблемы. Остальным должно помочь государство, что, кстати, неплохо понимают в администрации Новосибирской области. Если судить по выступлениям отдельных чиновников строительного департамента, к вопросу о государственно-частном партнерстве (ГЧП) в сфере жилищного строительства региональное руководство стало относиться достаточно серьезно.

В то же время бизнес пока еще относится к подобным инициативам властей если и не скептически, то, во всяком случае, без заметного воодушевления. Практика предыдущих лет показала, что равного и справедливого доступа к государственным финансам, выделяемым по административной линии, у нас нет и в помине, особенно для новичков. Поэтому новички в большей степени надеются на запросы потребителей, чем на благоволение чиновников. В настоящее время проект по освоению пустующих территорий методом урегулированной индивидуальной застройки был бы для некоторых из них более предпочтительным, нежели участие в государственных и муниципальных заказах, которые — в условиях нынешней политики — наверняка будут использоваться главным образом для поддержания "попавших в кризис" капитальных застройщиков и предприятий старой стройиндустрии. В самом деле: почему государство не может само выступить в качестве девелопера, подготовив за свой счет необходимую экспертизу, проектирование, нормативную базу, коммуникации и передав эти территории — на оговоренных условиях — в пользование гражданам, объединенным в товарищества индивидуальных застройщиков? Осенью прошлого года такой вариант был положительно оценен самим президентом, хотя развития он еще не получил. Впрочем, есть еще один вариант ГЧП, всплывший совершенно неожиданно как раз из-за кризиса.

Обходной путь

Как мы знаем, в "тучные годы" государство скапливало деньги не только в различных фондах, но и активно накачивало ими наспех созданные госкорпорации. Сегодня, как заявил руководитель одного завода, входящего в "Ростехнологии", у данной корпорации нет проблем с финансами, проблема в другом — нет идей. Речь в данном случае идет о том, как рационально потратить финансовый ресурс на развитие предприятий. Дело в том, что за последнее время некоторые заводы, в том числе те, что выпускали военную продукцию, серьезно растеряли свой кадровый состав. Бывшие сотрудники, включая хороших технических специалистов, в поисках достойных заработков разошлись по коммерческим структурам, и сегодня этот потенциал абсолютно никак не задействован в техническом развитии страны. Отсюда простая вроде бы мысль: заинтересовать бывших сотрудников работой на предприятии. Самый надежный способ — помочь им в решении жилищной проблемы за счет средств, которыми располагает госкорпорация.

Надо отметить, что предприятия, входящие в "Ростехнологии", помимо денег имеют собственные земельные участки, наделенные всей необходимой инфраструктурой для строительства недорогих быстровозводимых домов, которые можно передавать в льготное служебное пользование всем необходимым специалистам. Причем руководители этих предприятий совершенно не зависят ни от городских, ни от региональных чиновников, поэтому совершенно свободны от их позиции по данному вопросу. Уже сейчас руководство завода "Сибсельмаш" (входящего в "Ростехнологии") рассматривает возможность строительства на своих землях нескольких служебных домов по новым технологиям. Если прецедент окажется удачным, он в скором времени может стать наглядным образцом наиболее успешной формы ГЧП. Со временем этому образцу могут последовать и другие государственные учреждения, обладающие собственной ресурсной базой: учебные и научные заведения, исследовательские институты, военные части.

Весьма примечательным в этом контексте было сообщение директора Института теплофизики СО РАН Сергея Алексеенко, по словам которого, в данный момент на подведомственной территории планируется организовать специальный Экспоцентр, где будут представлены современные быстровозводимые дома, построенные в соответствии с требованиями развитых стран. Интересно отметить, что принять участие в проекте готовы некоторые строительные компании Канады, причем обязуясь взять на себя половину расходов. Аналогичный проект, кстати, еще в конце 2007 года был предложен мэрии Новосибирска, однако городских чиновников он тогда не привлек. Сегодня их заинтересованность в этом проекте также оставляет желать лучшего, что выглядит несколько странно: участие Академии наук в создании указанного Экспоцентра придаст ему федеральное значение, что, как мы понимаем, самым благоприятным образом скажется на имидже Новосибирска как интеллектуальной столицы Сибири.

Олег Носков

Материал предоставлен редакцией журнала "Эксперт-Сибирь".