Российские банки в прошлом году выдали порядка миллиона
ипотечных кредитов. При этом рекордно выросла доля займов с первоначальным
взносом менее 20% и низким процентом по кредиту. Финансовые аналитики заговорили об угрозе раздувания финансового пузыря из-за дешевой ипотеки.
По данным агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК),
в прошлом году российские банки выдали ипотечных кредитов на треть
больше, чем в 2016-м. Причем рекордной стала доля займов с первоначальным
взносом менее 20% — около трети. Эксперты увидели в удешевлении ипотеки признаки
раздувающегося пузыря, который в будущем может лопнуть очередном кризисе и падении доходов населения.
Ипотекой стали заниматься практически все финансовые
организации. «Это неправильно. Нужны
специальные ипотечные банки: там свои законы оборота денег», — приводит РИА
Новости слова директора Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елены
Иванкиной. Она добавила, что в ипотеку сейчас устремились «банки с плохими
активами», чтобы воспрепятствовать этому, требуется серьезная реформа.
- В 2015 году из общей задолженности россиян на долю ипотечных
кредитов приходилось лишь 20%. В развитых западных странах пропорция противоположная:
80% кредитов — ипотечные, 20% — краткосрочные необеспеченные кредиты.
Ипотека — лучший продукт
Сейчас доля заметно подешевевшей ипотеки на российском рынке возросла до
40%, а к концу года, как считают в отрасли, расклад будет примерно 50 на 50. В 2017-м долги граждан по жилищным займам достигли 5 триллионов рублей, к
концу 2020-го, по прогнозу АИЖК, этот показатель удвоится. Именно поэтому в
ипотечный сегмент — как один из самых быстро растущих — сейчас стремятся выйти
все банки.
Сами банкиры не усматривают в ситуации особых рисков. Игроки
указывают на то, что рынок очень сильно концентрирован. Основной объем выдачи
ипотеки (порядка 80%) приходится на три крупнейших госбанка — Сбербанк, ВТБ и
Газпромбанк. А развитие конкуренции в интересах заемщика.
«Те банки, которые эффективно работают на рынке, оперативно
рефинансируют кредиты, выпуская долгосрочные ценные ипотечные бумаги. На это
способны банки даже из третьей сотни, располагающие собственными средствами в
объеме менее 10 миллиардов рублей», — отмечает советник председателя Ассоциации
банков России Олег Иванов.
По словам финансового аналитика компании «Шумаков и партнеры»
Севака Араратяна, «сейчас ипотека для банков — лучший продукт. Они стараются
наращивать свои портфели в данном сегменте, и в этом нет ничего страшного».
Вместе с тем все больше банков выдают дешевую ипотеку с
первоначальным взносом менее 20%. И здесь действительно возможны определенные
риски. При низком первоначальном взносе даже небольшое падение цен на жилье
ведет к тому, что сумма кредита превышает стоимость залога. Это несет определенные
риски.
Процентные риски
Как считают специалисты, пузырь на российском рынке дешевой ипотеки может раздуться из-за высокого процентного риска, возникающего на
балансах банков. Это связано с тем, что банки выдают жилищные займы под
фиксированные ставки на десятилетия, но не располагают достаточными источниками
фондирования. Заплати и живи: как узаконить дачу
Подобное, например, случилось в 1970-х годах на американском
рынке, когда слишком дешевая ипотека уничтожила половину банковской системы США. «Если инфляция
устремится вверх, повышение ключевой ставки приведет к тому, что все эти
портфели ипотечных кредитов под низкие проценты станут убыточными. В этом
состоит глобальный стратегический риск российской банковской системы», —
поясняет Иванов.
Однако аналитики считают, что американский сценарий краха
ипотечного рынка маловероятен. «Все дело в принципиально иной системе
финансирования ипотечных сделок. В США действует принцип секьюритизации. То
есть спрос на ипотеку создается не инвесторами, а домохозяйствами. И пока
последние платят — все более или менее нормально. В России модель другая: финансирование
в основном происходит за счет государственных компаний, и рынок регулируется
жестче», — отмечает Араратян.
- В Европе сумма ипотечных
займов составляет 60% ВВП, в Нидерландах — 110%. А в России — 5%. Еще несколько
лет назад объем всех выданных в стране жилищных кредитов не превышал 1% ВВП.
