Как не стать жертвой двойных продаж квартир

Дольщик может и должен защищать свои права

Обманутые дольщики, или иначе инвесторы, вложившие все «богатство» в новую квартиру, стали приметой нынешних времен. Тысячи их сейчас маются по судам, ходят с плакатами на пикеты. Увы, когда люди стали вкладывать свои кровные в жилище, еще не существовало правовой базы, регулирующей отношения инвестора и застройщика. Вот и получалось, что дельцы придумали практику двойных-тройных продаж. Лишь в конце 2004 года появился необходимый закон. Одно из основных его требований — необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. В прошлом году Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области принято порядка трёх тысяч таких заявлений, зарегистрировано около семи тысяч инвестиционных прав.

Обманутые дольщики провели акцию на площади Ленина Фото Сергея ПЕРМИНА

О том, как дольщику защитить свои права, по просьбе редакции «Вечерки» рассказывает начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области Елена МЕРКУЛОВА.

— Самое первое — выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного здания — до или после первого апреля 2005 года. Если после, то договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации. Стоит удостовериться, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику. Его право обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Кроме того, необходимо узнать у застройщика кадастровый номер данного земельного участка.

Договор на участие в долевом строительстве с первым инвестором (дольщиком) застройщик может заключить лишь после того, как прошел двухнедельный срок после размещения в средствах массовой информации проектной декларации. Целью проектной декларации является сообщение сведений о планируемом строительстве и застройщике потенциальному инвестору. Следует выяснить, была ли и когда такая декларация опубликована, и обязательно ознакомиться с ней.

— А как избежать повторного заключения договора на одни и те же квадратные метры?

— Можно заказать в Управлении Росрегистрации выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтобы указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны конкретные объекты долевого строительства — жилые или нежилые помещения — и участники такого строительства, сделки с которыми были зарегистрированы ранее. Такая выписка — «лакмусовая бумажка», позволяющая определить недобросовестного застройщика. Иногда она показывает, что регистрация по строящемуся объекту не проходила. Значит, или застройщик не представлял пакет документов по строящемуся объекту, или у государственных регистраторов, занимающихся проведением правовой экспертизы и проверкой законности сделки, возникли вопросы. Пока они не решены, от вложения инвестиций в строительство конкретного объекта и заключения договора лучше воздержаться.

— Допустим, все выяснено. Каким должен быть договор?

— Одним из основных документов, подтверждающих право гражданина как участника долевого строительства, является соответствующий договор между застройщиком и дольщиком. Договор до подписания следует внимательно проверить. Он должен содержать адрес объекта с расположением на земельном участке. План объекта, то есть квартиры или иного помещения, которое передается, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора. Должен быть указан срок передачи застройщиком объекта, цена договора, сроки и порядок ее уплаты. А также гарантийный срок на объект долевого строительства.

Должно быть не менее двух подлинных (не копий!) экземпляров договоров, один из которых предназначен для Росрегистрации, один — для «дольщика».

Помимо вышеуказанных, в каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы, например, согласие супруга. Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Подготовлено при участии пресс-службы Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области