Фото: © Sibnet.ru

Президент России Владимир Путин поручил правительству подготовить вместе Центробанком план по поэтапному отказу от долевого строительства. Вместо этого будет введено проектное финансирование, которое будут предоставлять банки. Таким образом, строительные компании смогут продавать только готовые квартиры. Эксперты уверены, что цена возрастёт в разы, а строительные компании массово перейдут на формат кооперативов.

Из истории

Долевое строительство возникло в Аргентине в 1980-х. В условиях финансовой нестабильности и гиперинфляции большая часть населения жила за чертой бедности, о покупке собственного жилья приходилось только мечтать. Президент Рауль Альфонсин ввёл программу «Строительство по справедливости».

Специально созданное акционерное общество принимало взносы, которые шли на поддержку строительства жилья. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций. Накопив достаточное количество ценных бумаг, человек обменивал их на квартиру.

Эту схему подхватили британские строители, которые возводили объекты недвижимости в Египте, Кувейте, ОАЭ. Только компании продавали не акции, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства.

Цены вырастут?

В России схема долевого строительства оказалась рискованной. Те из дольщиков, кто связался с недобросовестными застройщиками, ждут квартиры годами. Только в столице Сибири насчитывают около 40 «воздушных замков» — люди вложили в них деньги, но стройка встала. По данным региональной «Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов», в Новосибирской области живут 5 тысяч обманутых дольщиков, а в России — 40 тысяч.

Постановление об отмене долевого строительства Путин подписал в начале ноября. Суть и цель изменени я в том, чтобы застройщики перестали пользоваться деньгами граждан, а привлекали средства кредитных организаций. Механизм и план перехода к новой системе предстоит разработать правительству вместе с Центробанком и Агентством жилищного ипотечного кредитования. Планируется, что процесс перехода будет реализован в течение трёх лет.

Застройщики и сейчас привлекают средства банков, однако основным источником финансирования являются дольщики. По утверждению главного консультанта «Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов» Александра Бакаева, все компании региона строят дома за счёт частных инвесторов, иногда 90% бюджета стройки составляют деньги обычных граждан.

По идее, новый закон должен защитить покупателей от потери денег. Но эксперты опасаются, что реальное изменение будет только в цене — жилье подорожает. По данным аналитиков, рынок жилья в России ежегодно падает на 30%. Депутат горсовета Новосибирска Кирилл Покровский считает, что после отмены долевого строительства ситуация только ухудшится.

«Получится так, что банки будут диктовать застройщикам условия — выдавать кредиты под сумасшедшие проценты. Это будет отражаться на себестоимости строительства, а значит цена квартиры в итоге станет непомерной», — уверен Покровский.

Также закон спровоцирует настоящий «естественный отбор» на рынке жилья. По мнению Покровского, «выживут» только те, кто в период перехода на новую систему покажет себя стабильно. Новым же компаниям будет трудно зайти на рынок. Сокращение конкуренции, опять же, скажется на стоимости жилья.

А вот на рынке аренды квартир, возможно, роста цен не будет. «Стоимость жилья на стоимость аренды не влияет, а вот аренда на стоимости жилья может сказаться. Если арендные ставки высокие, то люди готовы инвестировать строительство, чтобы больше зарабатывать. Но мало кто готов покупать квартиру на стадии стройки, чтобы через два года начать её сдавать. Те, кто хочет заработать на аренде, покупают вторичку, а не вкладываются в долевое строительство», — сказал коммерческий директор новосибирского агентства недвижимости «Квадротека» Владимир Колобков.

«В этой затее пока присутствует дискриминация строительных компаний. Предлагается, чтобы одному юридическому лицу выдавали только одно разрешение на строительство. Получается, чтобы построить дом, нужно будет создавать отдельное юридическое лицо. Если компания соберётся построить 15 домов, то нужно будет зарегистрировать 15 юрлиц», — отметил Покровский.

Он также добавил, что даже при новом подходе «серых» схем строительства не избежать — компании, скорее всего, массово перейдут на форму жилищно-строительного кооператива (ЖСК), которая регулируется отдельным законом.

Из дольщиков в пайщики

Строительство домов при ЖСК тоже идёт с участием денег обычных граждан, но по другой схеме. Члены кооператива — пайщики — сами контролируют строительный процесс и расход денег. Иногда в кооператив объединяются обманутые дольщики, чтобы самим завершить стройку. При ЖСК ответственность за всё несут пайщики, и здесь тоже есть риски, уверен главный консультант ассоциации Бакаев.

«Если стройка приостановится или застройщик окажется банкротом, то способов помочь пайщикам в рамках закона нет. Ни регион, ни муниципалитет не смогут оказать поддержку. То, что объект не достроят, вина только ЖСК», — пояснил собеседник. Как сделать жизнь на 30 квадратах удобной

При этом пайщикам нужно быть достаточно компетентными, чтобы контролировать стройку. В тонкостях под силу разобраться только тем, кто получил строительное образование, или людям, имеющим опыт в строительстве многоквартирных домов. Поэтому недобросовестный застройщик может написать в документах то, что выгодно ему.

«В ЖСК количество голосов распределяют по квадратам, застройщик может воспользоваться этой ситуацией и избрать своего председателя, то есть, по сути, управлять будет он», — добавил эксперт. По разным данным, в Новосибирской области живут от 5 тысяч до 15 тысяч пайщиков.

Бакаев считает, что запрещать долевое строительство не нужно. Альтернативой может стать такая форма как аккредитив — частные инвесторы могут вносить свои деньги в банк, а банк уже может выдавать эти средства строителям. Для дольщиков это достаточно безопасная схема. 

Также планируется, что России появится фонд защиты прав дольщиков, который установит единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора. Эти деньги пойдут на компенсацию обманутым дольщикам.